선순위 허위 위장임차인 찾아내는 방법

허위 위장임차인 사례를 보면 한 푼이라도 더 받으려고, 또는 경매의 시간을 늦추기 위해 허위 위장 임차인을 만드는 경우가 간혹 있다.

몇 가지 사례를 보면  

1. 소유자와 친인척 관계에 있는 사람이 허위 임대차계약서를 만들어 임차권을 주장하는 경우가 있고  

2. 서류상으로만 세입자로 등재한 경우가 있으며  

3. 최우선 변제를 노려 경매개시기입등기 이전까지 전입신고를 마치고 점유하는 경우 등이 있다.   

허위 위장임차인 찾는 방법을 구체적으로 알아보면  

1. 세입자와 채무자의 인척관계인지 조사한다.  

2. 금융기관에서는 대출해주기 앞서 선순위임차인이 있는지의 여부를 확인하고 임차관계에 대해 임차인를 확인하여 각서를 받아둔다. 그러므로 근저당이 설정된 금융기관에서 대출당시의 임차인을 확인한다.  

3. 임차인의 이름으로 고지서가 발급되지 않았다면 허위 위장 임차인일 가능성이 크다. 관리비가 누구 앞으로 고지서가 발급되는지, 도시가스 사용료는 누구 앞으로 발급되는지 확인한다.  

4. 임차인 가족 중 한 사람만 전입신고가 되어있거나 전입신고자가 미성년자 일 때도 의심해 볼만하다. 

5. 임차인이 주장하는 임차 보증금액이 임대차 당시 전세 시세와 비슷한지, 다수 임차인의 전세계약이 이루어졌는지 확인한다.  

6. 최우선변제를 받고자 경매개시결정 직전에 전입신고와 확정일자를 받은 경우 허위 위장임차인 가능성이 있다. 

허위 위장임차인 사례에 있어 주의사항이다.  

1. 이혼하여 임대차계약을 체결한 배우자의 전입일은 허위가 아닌 한 이혼한 날 부터 인정하나 소유자와 법적 혼인 관계에 있는 자는 임대차가 인정되지 않는다. 

2. 채무자가 임차인인 경우 임대차가 정당하게 존재하는 한 인정할 수밖에 없다. 

3. 소유자와 형제 또는 친인척 관계에 있을지라도 임대차가 진정하게 존재하는 한 그 임대차를 인정할 수밖에 없다.

허위 위장임차인으로 밝혀지면....... 수익률은 매우 높다.

일반적으로 경락 후 주택을 인도 할 때 임차인이 있으면 합의 또는 인도명령, 명도 소송을 통해 내보내야만 한다. 이런 경우 비용과 시간이 과다하게 들어간다. 그렇지만 허위 위장임차인으로 밝혀지면 인수해야 할 것으로 예상되었던 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되므로 수익률은 매우 높다. 

명도소송에서는 임대차계약서 작성 당시의 상황, 중개업자의 작성 경위, 대금지급 여부를 집중적으로 추궁한다. 그리고 보증금 지급 증거자료, 송금 영수증, 은행에서 입출금된 통장사본 등을 요구하고 허위 위장 임차인은 경매방해죄로 형사처벌의 대상이 된다는 점과 보증금 배당배제신청을 할 수 있다는 점을 이용하면 협상시에 유리한 입지를 차지할 수 있다.  

허위 위장 임차인이라는 무상임대차 각서는 실제상황에서는 아무 소용없다. 판사는 오로지 사실관계만이 중요시할 뿐이다. 임차인이 나중에 번복한다면 각서는 무용지물이 될 수 밖에없으므로 낙찰자는 철저한 소명의 근거자료를 확보하여야 한다.